|
|
STT
|
Nội dung kiểm tra, giám sát
|
Văn bản và Nội dung quy định
|
|
|
I
|
CHẤP HÀNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
|
|
|
|
1
|
Đối với công ty (và các chi nhánh)
|
|
|
|
1.1
|
Đảm bảo và duy trì điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong quá trình hoạt động.
|
Điều 39, Khoản 1 Điều 40 và Điều 43 Luật Giá; Điều 18 và Điều 21 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.2
|
Các hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.
|
Khoản 3 Điều 10 Luật Giá
|
|
|
1.3
|
Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá.
|
Điều 10 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.4
|
Doanh nghiệp thẩm định giá có tổ chức thẩm định giá nước ngoài góp vốn không được thực hiện thẩm định giá.
|
Điều 10, Khoản 2 Điều 22 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.5
|
Không sửa chữa, tẩy xóa nội dung ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
|
Khoản 1 Điều 5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.6
|
Không cho thuê, cho mượn, cầm cố, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá vào các mục đích khác mà pháp luật cấm hoặc không quy định.
|
Khoản 1 Điều 5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.7
|
Chấp hành kiểm tra, thanh tra và thực hiện văn bản xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
|
Khoản 6 Điều 4 Nghị định 89/2013/NĐ-CP; Khoản 1 Điều 5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.8
|
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được đăng ký thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá đảm bảo các điều kiện hoạt động của Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
|
Điều 41 Luật Giá, Khoản 1 Điều 4 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.9
|
Thực hiện mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định.
|
Điểm d Khoản 2 Điều 42 Luật Giá; Khoản 1, 2 và 3 Điều 6 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.10
|
Không gây thiệt hại hoặc thực hiện bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra theo quy định.
|
Điểm đ Khoản 2 Điều 42; Khoản 4 Điều 6 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.11
|
Thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính khi có thay đổi một trong các nội dung theo quy định.
|
Điều 17 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.12
|
Thực hiện thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài (Trường hợp doanh nghiệp có cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài)
|
Điều 12 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.13
|
Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, doanh
nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về các hợp đồng thẩm định giá đã ký với khách hàng, hợp đồng lao động đã ký với thẩm định viên, nhân viên và các nghĩa vụ pháp lý khác theo quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
|
Khoản 4 Điều 19 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.14
|
Thực hiện báo cáo định kỳ theo quy định.
|
Điểm a khoản 1 Điều 8 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.15
|
Thực hiện báo cáo đột xuất theo yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
|
Điểm b khoản 1 Điều 8 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
1.16
|
Thực hiện báo cáo giải pháp khắc phục sai sót và thực hiện kiến nghị của Đoàn kiểm tra quy định.
|
Khoản 3 Điều 7 Thông tư này
|
|
|
1.17
|
Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp theo quy định tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng dẫn của Bộ Tài chính.
|
Điều 9 Thông tư 38/2014/TT-BTC và các quy định tại Thông tư này.
|
|
|
1.18
|
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ hoạt động nghiệp vụ của doanh nghiệp.
|
Điều 10 Thông tư 38/2014/TT-BTC và Thông tư số 142/2015/TT-BTC ngày 04/9/2015.
|
|
|
1.19
|
Đảm bảo tuân thủ các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định.
|
Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
1.20
|
Thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
|
Khoản 6 Điều 4, khoản 5 Điều 12 Luật Giá; Khoản 3 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
2
|
Đối với thẩm định viên về giá hành nghề
|
|
|
|
2.1
|
Các hành vi bị cấm trong lĩnh vực thẩm định giá theo quy định.
|
Khoản 3 và khoản 4 Điều 10 Luật Giá.
|
|
|
2.2.
|
Hành nghề thẩm định giá trong trường hợp không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định.
|
Điều 36 Luật Giá.
|
|
|
2.3
|
Thực hiện nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề theo quy định.
|
Khoản 2 Điều 37 Luật Giá
|
|
|
II
|
TUÂN THỦ HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
|
|
|
|
1
|
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
|
Điểm 2 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
Yêu cầu: Đảm bảo đủ 04 nội dung từ tiết a đến tiết d quy định tại Điểm 2 Mục II tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05
|
|
|
a)
|
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết a điểm 2 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
b)
|
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ đầy đủ nội dung theo TĐGVN 05
|
|
|
c)
|
Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết d điểm 2 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
d)
|
Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết e điểm 2 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
2
|
Lập Kế hoạch thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện.
|
Điểm 3 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại điểm 3 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
3
|
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin: Thẩm định viên cần khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá đảm bảo đủ các nội dung sau:
|
Điểm 4 Mục II TĐGVN 05; Điểm 1, Điểm 4 Mục II và các hướng dẫn tại TĐGVN 08; 09; 10 và 11.
|
|
|
a) Nêu rõ nguồn thông tin;
|
Yêu cầu: Tùy thuộc vào loại tài sản thẩm định giá và phương pháp áp dụng để xác định cụ thể nội dung khảo sát và thu thập thông tin đảm bảo có được đầy đủ thông tin, số liệu cần thiết theo 05 nội dung
|
|
|
b) Thực hiện kiểm chứng thông tin được thu thập;
|
|
|
|
c) Khảo sát, ký Biên bản khảo sát hiện trạng, có ảnh chụp của tài sản;
|
|
|
|
d) Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá;
|
|
|
|
đ) Thời điểm thu thập thông tin.
|
|
|
|
4
|
Phân tích thông tin và xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
|
Điểm 5, Điểm 6 Mục II TĐGVN 05
|
|
|
4.1
|
Phân tích thông tin về đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
|
Tiết a Điểm 5 Mục II TĐGVN 05; Mục 1, Điểm 5 Mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của TĐGVN 08
|
|
|
4.2
|
Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá.
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần phân tích những thông tin về thị trường tài sản thẩm định giá như: cung cầu, sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học công nghệ và yếu tố khác.
|
|
|
|
|
|
4.3
|
Phân tích thông tin về sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản trên các khía cạnh như tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng và những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc của pháp luật; sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản; tính khả thi về tài chính. Phân tích chi tiết theo tiết c điểm 5 Mục II TĐGVN 05 và đủ 3 khía cạnh
|
|
|
5
|
Áp dụng Phương pháp thẩm định giá
|
|
|
|
5.1
|
Phương pháp so sánh
|
TĐGVN 05, TĐGVN 08
|
|
|
5.1.1
|
Thu thập, phân tích thông tin về tài sản so sánh.
|
Điểm 4, Điểm 5 Mục II TĐGVN 08
|
|
|
a)
|
Thu thập và kiểm chứng thông tin về tài sản so sánh; đồng thời lưu trữ các bằng chứng về thông tin thu thập được.
|
Tiết a, tiết b Điểm 4 Mục II TĐGVN 08
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết a, b, d điểm 4 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: giá tài sản (giao dịch thành công hoặc chào mua/chào bán trên thị trường); địa điểm giao dịch; các chứng cứ so sánh,...
|
|
|
b)
|
Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
|
Tiết c Điểm 4 Mục II TĐGVN 08
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 4 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: thu thập thông tin các tài sản so sánh đảm bảo tuân thủ thời gian theo quy định, không quá xa, hết thời hạn hoặc đã bị lỗi thời so với thời điểm thẩm định giá tài sản
|
|
|
5.1.2
|
Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
|
Điểm 6 Mục II TĐGVN 05; Điểm 6, Mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của TĐGVN 08
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ đầy đủ các nội dung từ tiết a đến tiết e điểm 6 Mục II TĐGVN 08.
|
|
|
a)
|
Lựa chọn tài sản so sánh, phân tích, so sánh những đặc điểm tương tự và khác biệt, những ưu điểm và bất lợi giữa tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánh.
|
Yêu cầu: Tuân thủ TĐGVN 08. Nếu không đủ số lượng tài sản so sánh thì phải có biện luận giải thích cho việc thiếu tài sản so sánh;,
|
|
|
b)
|
Nguyên tắc điều chỉnh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: (1) Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh; (2) Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn tài sản thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá, những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá của tài sản so sánh; yếu tố giống nhau giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh thì không điều chỉnh điểm; (3) Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
|
|
|
c)
|
Xác định mức điều chỉnh
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết đ Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.
|
|
|
d)
|
Phương thức điều chỉnh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ tiết d Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể là các quy định về trường hợp điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối, điều chỉnh theo tỷ lệ % và bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh.
|
|
|
đ)
|
Thứ tự điều chỉnh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết e Điểm 6 Mục II TĐGVN 08.
|
|
|
e)
|
Nguyên tắc khống chế
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết g Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.
|
|
|
g)
|
Lập bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết h Điểm 6 Mục II TĐGVN 08 lập bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn đảm bảo có đầy đủ các nội dung theo hướng dẫn.
|
|
|
5.1.3
|
Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ Điểm 7 Mục II TCTĐGVN 08, cụ thể: Căn cứ mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh đã xác định được, thẩm định viên cần: (i) phân tích chất lượng thông tin của tài sản so sánh, kết hợp phân tích thêm các tiêu chí như (ii) tổng giá trị điều chỉnh gộp, (iii) tổng số lần điều chỉnh, (iv) biên độ điều chỉnh và (v) tổng giá trị điều chỉnh thuần. Việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá cần có biện luận, giải thích.
|
|
|
5.2
|
Phương pháp chi phí thay thế/tái tạo
|
TĐGVN 09
|
|
|
5.2.1
|
Áp dụng công thức của phương pháp chi phí thay thế/phương pháp chi phí tái tạo.
|
Yêu cầu: Trong trường hợp thẩm định viên áp dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thì phải sử dụng đúng công thức tương ứng quy định tại Điểm 3 Mục II TĐGVN 09.
|
|
|
5.2.2
|
Xác định chi phí thay thế/tái tạo
|
Điểm 4, Điểm 5, Điểm 6, Điểm 7 Mục II TĐGVN 09
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần lưu ý:
|
|
|
- Nếu tài sản thẩm định giá là công trình xây dựng thì thực hiện chấm điểm theo mục b1.
|
|
|
- Nếu tài sản thẩm định giá là máy, thiết bị thực hiện chấm điểm theo điểm b2 mục này.
|
|
|
- Nếu tài sản thẩm định giá là bất động sản (bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất): Khi áp dụng cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị bất động sản thì giá trị quyền sử dụng đất sẽ được ước tính riêng thông qua các cách tiếp cận và phương pháp khác; việc chấm điểm về phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất sẽ sử dụng các hướng dẫn chấm điểm của phương pháp đó để thực hiện.
|
|
|
a)
|
Khi xác định chi phí thay thế/ tái tạo thì nội dung chi phí đó phải phản ánh đúng bản chất của phương pháp, thời điểm xác định chi phí phù hợp với thời điểm thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ hướng dẫn tại Điểm 5 Mục II TĐGVN 09.
|
|
|
b1)
|
Ước tính chi phí trực tiếp và gián tiếp đối với công trình xây dựng.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên xác định chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp theo quy định tại Điểm 5 và Điểm 6 Mục II TĐGVN 09. Trong trường hợp áp dụng văn bản hướng dẫn của cơ quan chức năng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cần lưu ý về thời điểm và mục đích ban hành văn bản hướng dẫn đó để sử dụng cho phù hợp.
|
|
|
b2)
|
Ước tính chi phí trực tiếp và gián tiếp đối với máy, thiết bị.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên xác định chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp theo quy định tại Điểm 5 và Điểm 7 Mục II TĐGVN 09. Trong trường hợp áp dụng văn bản hướng dẫn của cơ quan chức năng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cần lưu ý về thời điểm và mục đích ban hành văn bản hướng dẫn đó để sử dụng cho phù hợp.
|
|
|
c
|
Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư/ nhà sản xuất của công trình xây dựng hoặc máy, thiết bị
|
Yêu cầu: Thẩm định viên xác định lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất theo Điểm 8 Mục II TĐGVN 09 có phân tích, tính toán số liệu kèm theo các bằng chứng biện luận, giải thích
|
|
|
5.2.3
|
Xác định giá trị hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hoặc máy, thiết bị.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại khoản 9 Mục II - TĐGVN 09 cần lựa chọn một trong 03 phương pháp xác định giá trị hao mòn đối với từng tài sản thẩm định giá để tính giá trị hao mòn cho phù hợp, đồng thời có phân tích, tính toán số liệu kèm theo các tài liệu chứng minh.
|
|
|
Thẩm định viên cần căn cứ đặc điểm của tài sản để lựa chọn một trong 3 phương pháp để xác định giá trị hao mòn: Phương pháp so sánh, phương pháp tuổi đời, phương pháp tổng cộng.
|
a) Áp dụng phương pháp so sánh: Tuân thủ 5 bước quy định tại điểm 9.1 Mục II TĐGVN 09
|
|
|
|
b) Áp dụng phương pháp tuổi đời:
|
|
|
|
Tuân thủ điểm 9.2 Mục II TĐGVN 09.
|
|
|
|
c) Áp dụng phương pháp tổng cộng: Thẩm định viên ước tính giá trị hao mòn vật lý, giá trị hao mòn chức năng và giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản quy định điểm 9.3 Mục II TĐGVN 09.
|
|
|
|
d) Trường hợp sử dụng phương pháp khác (phương pháp chuyên gia) để xác định tổng giá trị hao mòn và có biện luận chặt chẽ, đầy đủ (Chỉ sử dụng khi không áp dụng được 3 phương pháp trên)
|
|
|
5.2.4
|
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị mục 5.2.2 trừ đi (-) giá trị ước tính mục 5.2.3. Riêng đối với bất động sản (gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất) cần cộng thêm cả phần giá trị của quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất
|
|
|
5.3
|
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
|
Điểm 1, 2, 3, 4, 5 Mục II TĐGVN 10
|
|
|
5.3.1
|
Xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 1, 2, 4 Mục II TĐGVN 10
|
|
|
a)
|
Xác định tổng thu nhập tiềm năng.
|
Yêu cầu: Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10. Lưu ý:
|
|
|
- Tổng thu nhập tiềm năng phài phản ánh tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản.
|
|
|
- Tổng thu nhập tiềm năm phải được xác định thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, hoặc trên cơ sở tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá và xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng; đồng thời phải có biện luận, giải thích cho sự hạn chế về thông tin (nếu có).
|
|
|
- Phài có phân tích, biện luận về ảnh hưởng đến tổng thu nhập tiềm năng trên cơ sở các thông tin thu thập được.
|
|
|
b)
|
Xác định giá trị thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán.
|
Yêu cầu: Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10. Lưu ý:
|
|
|
- Tỷ lệ thất thu phải được xác định thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự hoặc trên cơ sở tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá và phải xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng; đồng thời phải có biện luận, giải thích cho sự hạn chế về thông tin (nếu có).
|
|
|
- Phải có phân tích, biện luận khi xác định tỷ lệ thất thu trên cơ sở các thông tin thu thập được.
|
|
|
c)
|
Xác định chi phí hoạt động của tài sản.
|
Yêu cầu: Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10. Lưu ý:
|
|
|
- Phải có đầy đủ chứng cứ, phân tích cho thấy chi phí hoạt động được xác định thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, hoặc trên cơ sở tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, phải xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến chi phí hoạt động của tài sản;
|
|
|
- Tính đúng, tính đủ, không tính trùng các khoản mục chi phí thuộc chi phí hoạt động; Chi phí hoạt động bao gồm các khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp.
|
|
|
d)
|
Áp dụng công thức để xác định thu nhập hoạt động thuần
|
Áp dụng công thức tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10 để tính thu nhập hoạt động thuần.
|
|
|
5.3.2
|
Xác định tỷ suất vốn hóa.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên căn cứ đặc điểm của tài sản lựa chọn một trong các phương pháp để tính tỷ suất vốn hóa đảm bảo tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 5 Mục II- TĐGVN 10, có phân tích, biện luận và tính toán số liệu kèm theo các thông tin thu thập chi tiết
|
|
|
5.3.3
|
Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp quy định tại Điểm 3 Mục II TĐGVN 10 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
|
|
5.4
|
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
|
Điểm 6 Mục II TĐGVN 10
|
|
|
5.4.1
|
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai theo quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 10 và có phân tích, lập luận chặt chẽ
|
|
|
5.4.2
|
Ước tính thu nhập từ tài sản.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại tiết d Điểm 6 Mục II TĐGVN 10.
|
|
|
Khi xác định thu nhập từ tài sản, có phân tích thông tin, số liệu thu thập được, có bằng chứng về việc thu thập thông tin, số liệu
|
|
|
5.4.3
|
Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại tiết đ Điểm 6 Mục II TĐGVN 10.
|
|
|
Khi xác định chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, có phân tích thông tin, số liệu thu thập được, có bằng chứng về việc thu thập thông tin, số liệu
|
|
|
5.4.4
|
Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên phải ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn) của tài sản thẩm định theo tiết e Điểm 6 Mục II TĐGVN 10.
|
|
|
Khi ước tính giá trị cuối kỳ dự báo có phân tích, tính toán và có tài liệu chứng minh
|
|
|
5.4.5
|
Ước tính tỷ suất chiết khấu (r).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ cách xác định tỷ suất chiết khấu theo tiết g Điểm 6 Mục II TĐGVN 10 phải phân tích, tính toán và có tài liệu chứng minh kèm theo
|
|
|
5.4.6
|
Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá (V).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp quy định tại Điểm 3 Mục II TĐGVN 10 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
|
|
5.5
|
Phương pháp chiết trừ
|
Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
|
|
5.5.1
|
Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại Bước 1 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11.
|
|
|
Lưu ý:
|
|
|
- Phải có đủ 3 bất động sản có thửa đất tương tự với thửa đất của bất động sản cần thẩm định giá về một số đặc điểm chính như vị trí, mục đích sử dụng đất.
|
|
|
- Các bất động sản được lựa chọn được giao dịch (thành công hoặc chào mua, chào bán) tại thời điểm không quá 02 năm so với thời điểm thẩm định giá.
|
|
|
5.5.2
|
Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ quy định tại Bước 2 của Tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
|
|
a)
|
Xác định giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ theo hướng dẫn tại Mục 5.2.2
|
|
|
b)
|
Xác định giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ theo hướng dẫn tại Mục 5.2.3
|
|
|
c)
|
Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
|
Yêu cầu: Áp dụng công thức quy định tại Bước 2 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11.
|
|
|
5.5.3
|
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
|
|
a)
|
Xác định giá giao dịch của bất động sản so sánh
|
Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công. Việc điều chỉnh này cần phải trên cơ sở thu thập thông tin thị trường và phải có phân tích, lập luận.
|
|
|
b)
|
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh.
|
Yêu cầu: Áp dụng công thức quy định tại Bước 3 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11.
|
|
|
5.5.4
|
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại Bước 4 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11.
|
|
|
- Việc điều chỉnh một số yếu tố khác biệt chính về giá trị quyền sử dụng đất của tài sản so sánh so với giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá được thực hiện theo hướng dẫn tại mục 5.1.2.
|
|
|
- Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của tài sản so sánh đã được điều chỉnh về một số yếu tố khác biệt chính, thẩm định viên xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại mục 5.1.3.
|
|
|
5.6
|
Phương pháp thặng dư
|
Điểm 4 Mục II TĐGVN11
|
|
|
5.6.1
|
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết đ Điểm 4 Mục II TĐGVN 11
|
|
|
5.6.2
|
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ đúng nội dung quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 10,
|
|
|
5.6.3
|
Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết g Điểm 4 Mục II TĐGVN 11.
|
|
|
Lưu ý:Có phân tích, tính toán và thu thập thông tin đầy đủ, tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án trong tương lai, có biện luận.
|
|
|
5.6.4
|
Ước tính tổng chi phí phát triển.
|
Tiết h Điểm 4 Mục II TĐG VN 11
|
|
|
a)
|
Xác định chi phí đầu tư phát triển.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ tiết h Điểm 4 Mục II TĐGVN 11, có phân tích tính toán tất cả các chi phí liên quan phát sinh, có biện luận
|
|
|
b)
|
Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất
|
Yêu cầu: Thẩm định viên cần tuân thủ tiết h khoản 4 Mục II - TĐGVN 11 có phân tích, tính toán và thu thập đầy đủ số liệu để xác định lợi nhuận, có biện luận
|
|
|
5.6.5
|
Xác định tỷ suất chiết khấu.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết i) Điểm 4 Mục II TĐGVN 11 có đầy đủ bằng chứng và tính toán đúng, có biện luận
|
|
|
5.6.6
|
Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên áp dụng công thức tổng quát tại tiết b hoặc tiết c Điểm 4 Mục II TĐGVN 11 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
|
|
6
|
Phương pháp thẩm định giá dùng để kiểm tra, đối chiếu
|
Yêu cầu: Thẩm định viên phải áp dụng 1 hoặc 2 phương pháp thẩm định giá để đối chiếu kết quả thẩm định giá với phương pháp chính;từ đó biện luận để lưa chọn kết quả thẩm định giá
|
|
|
7
|
Kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên căn cứ kết quả chấm điểm phương pháp chính, kết quả chấm điểm của phương pháp đối chiếu; phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
|
|
|
8
|
Hồ sơ thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 7 Mục II TĐGVN 05 và TĐGVN 06.
|
|
|
8.1
|
Báo cáo kết quả thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên căn cứ Điểm 1 Mục II và Phụ lục số 03, 04 TĐGVN 06 để lập báo cáo kết quả thẩm định giá.
|
|
|
8.1.1
|
Nội dung của Báo cáo kết quả thẩm định giá
|
Yêu cầu: Báo cáo kết quả thẩm định giá phải bao gồm các nội dung chi tiết quy định tại điểm 1 Mục II TĐGVN 06.
|
|
|
8.1.2
|
Mẫu Báo cáo kết quả thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ mẫu Báo cáo kết quả thẩm định giá và Phụ lục số 03, 04 TĐGVN 06.
|
|
|
8.2
|
Lập Chứng thư thẩm định giá.
|
Yêu cầu: Thẩm định viên căn cứ Điểm 2 Mục II và Phụ lục số 05 TĐGVN 06 để lập Chứng thư thẩm định giá.
|
|
|
8.2.1
|
Nội dung Chứng thư thẩm định giá
|
Yêu cầu: Chứng thư thẩm định giá phải bao gồm các nội dung chi tiết quy định tại điểm 2 Mục II TĐGVN 06.
|
|
|
8.2.2
|
Mẫu Chứng thư thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ mẫu Chứng thư thẩm định giá và Phụ lục số 05 TĐGVN 06.
|
|
|
8.3
|
Lưu trữ hồ sơ thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên căn cứ tiết c, tiết d Điểm 3 Mục II TĐGVN 06 để lưu trữ hồ sơ thẩm định giá.
|
|
|
8.3.1
|
Thời hạn lưu trữ hồ sơ thẩm định giá
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ thời hạn lưu trữ quy định tại tiết d Điểm 3 Mục II TĐGVN 06, cụ thể: Hồ sơ lưu trữ bằng giấy thời hạn tối thiểu 10 năm; hồ sơ lưu trữ điện tử vĩnh viễn.
|
|
|
8.3.2
|
Thành phần hồ sơ thẩm định giá lưu trữ bằng giấy
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 3 Mục II TĐGVN 06.
|
|
|
8.3.3
|
Thành phần hồ sơ thẩm định giá lưu trữ điện tử
|
Yêu cầu: Thẩm định viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 3 Mục II TĐGVN 06.
|